Attraverso l’esame dei rapporti giuridici intercorrenti fra i conduttori delle singole unità immobiliari dell’edificio e la compagine dei condòmini, il contributo si propone di dimostrare come la disciplina codicistica del condominio risulti tuttora fortemente imperniata su logiche strettamente dominicali, nonostante i timidi progressi segnati dalla riforma approvata con la legge n. 220 del 2012. Invero, l’unico titolo che consente di partecipare pienamente alla vita condominiale è costituito dal diritto di proprietà, benché il coinvolgimento di prerogative costituzionalmente rilevanti che si registra ogniqualvolta venga stabilmente trasferito a terzi il godimento della porzione autonoma dell’edificio – in particolare, il diritto fondamentale all’abitazione e la libertà di iniziativa economica – faccia emergere l’opportunità di una precisa definizione legislativa della posizione giuridica del conduttore all’interno del condominio. 

SOMMARIO:

1. Introduzione. La sostanziale estraneità, de iure condito, del conduttore al condominio - 2. Locazione di immobili urbani e assemblea condominiale: i diritti attribuiti al conduttore dall’art. 10 della l. 27 luglio 1978, n. 392 e la corretta individuazione, da parte dell’amministratore del condominio, dei destinatari dell’avviso di convocazione - 3. Locazione e tenuta del registro di anagrafe condominiale. Ovvero: sulla differenza fra logiche di trasparenza e di “buon andamento” e logiche di inclusione di tutti i partecipanti alla comunità condominiale - 4. Segue. Il diritto del conduttore di accedere alla documentazione del condominio - 5. L’individuazione del soggetto passivo dell’obbligazione di pagamento degli oneri accessori fra diritto condominiale e disciplina generale delle obbligazioni - 6. Significato e portata dell’assoggettamento del conduttore al regolamento di condominio, con particolare riferimento al potere sanzionatorio conferito all’assemblea dei condòmini dall’art. 70 disp. att. cod. civ. - NOTE

1. Introduzione. La sostanziale estraneità, de iure condito, del conduttore al condominio

È tutt’altro che infrequente, com’è noto, che talune delle unità immobiliari inserite in un edificio condominiale – o financo tutte – vengano concesse in locazione a terzi dai relativi proprietari [1]. Ed è evidente che, al ricorrere di tale circostanza, quella che può qui designarsi come comunità condominiale – volendosi evocare, con siffatta espressione, giuridicamente generica e atecnica, la dimensione sociologica del fenomeno –; quella che può qui designarsi come comunità condominiale, si diceva, si fa maggiormente composita e perciò di più complessa gestione, giacché di essa, in aggiunta ai condòmini – intesi in senso stretto e proprio come i soggetti titolari dei diritti di proprietà sulle singole unità immobiliari, nonché, naturalmente, comproprietari delle parti comuni dell’edificio –, finiscono inevitabilmente per far parte anche i conduttori [2]. Il fenomeno qui preso in esame, così capillarmente diffuso nelle realtà urbane e così sensibilmente in grado di accrescere i conflitti fra i diversi soggetti che partecipano a vario titolo alla vita condominiale [3], meriterebbe per ciò solo di essere fatto oggetto di un’apposita regolamentazione di diritto privato. Ma sono altre, a nostro avviso, le principali ragioni – aggiuntive rispetto a quella “statistica” e a quella di prevenzione delle liti poc’anzi menzionate – che rendono altamente opportuna la precisa delineazione della posizione giuridica del conduttore all’interno del condominio. In primo luogo, sotto il profilo, per così dire, pragmatico, v’è che il maggior grado di certezza giuridica e di ordine sistematico che deriverebbe dall’esistenza di una disciplina legislativa ad hoc agevolerebbe in maniera significativa l’attività di coordinamento dei rapporti di natura patrimoniale intercorrenti fra il condominio e i conduttori, segnatamente a beneficio dell’amministratore, sul quale finisce di fatto per gravare la gestione dei rapporti predetti. In secondo luogo, e volgendo ora la disamina al piano assiologico, va considerato che il tema della locazione di immobili urbani in condominio vede coinvolti – quantomeno il più delle volte [4] – beni giuridici di rango primario che, come tali, [continua ..]

2. Locazione di immobili urbani e assemblea condominiale: i diritti attribuiti al conduttore dall’art. 10 della l. 27 luglio 1978, n. 392 e la corretta individuazione, da parte dell’amministratore del condominio, dei destinatari dell’avviso di convocazione

La prima norma che, nell’indagare le relazioni fra condominio e locazione, deve essere presa in considerazione è quella contenuta nel tuttora vigente art. 10 della l. 27 luglio 1978, n. 392 (la c.d. legge sull’equo canone), rubricata «Partecipazione del conduttore all’assemblea dei condomini». Essa rappresenta l’evoluzione di quella precedentemente racchiusa nell’abrogato art. 6 della l. 22 dicembre 1973, n. 841, il quale, nella misura in cui disponeva, al comma 2, che «[s]e le spese di gestione del servizio di riscaldamento sono, per contratto, a carico del conduttore, questi interviene, in luogo del locatore, nelle assemblee condominiali convocate per deliberare sulle spese medesime e sulle modalità di gestione del servizio», era stato accolto con particolare favore da quei commentatori che lo consideravano un primo significativo passo verso il superamento della concezione tralatizia del condominio quale modulo di gestione esclusivamente dominicale [23]. Ebbene, tornando all’art. 10 della l. n. 392/1978, va subito osservato come esso presenti una struttura bipartita [24]. I primi due commi – gli unici davvero coerenti con la rubrica – riguardano specificamente la partecipazione del conduttore all’assemblea dei condomini. Essi dispongono quanto segue: «[1] Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. [2] Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni». Come si evince dal testo, la norma introduce due eccezioni, almeno in linea teorica, al principio generale – che, in questi termini, viene però confermato – in virtù del quale il conduttore, essendo per l’appunto estraneo al condominio, non ha diritto di partecipare alla relativa assemblea. La prima eccezione a detto principio si verifica quando l’organo assembleare debba costituirsi per discutere e deliberare in materia di spese e modalità di gestione dei servizi comuni di riscaldamento e di raffrescamento dell’aria (comma 1) [25]. In tal caso, la partecipazione all’adunanza da parte del conduttore – si badi: senza che sia [continua ..]

3. Locazione e tenuta del registro di anagrafe condominiale. Ovvero: sulla differenza fra logiche di trasparenza e di “buon andamento” e logiche di inclusione di tutti i partecipanti alla comunità condominiale

Proseguendo la rassegna delle (poche) disposizioni rilevanti in tema di condominio e locazione, devono ora brevemente esaminarsi quelle di cui agli artt. 1130, n. 6, cod. civ. e 13, comma 1, l. n. 431/1998, concernenti entrambe – la prima direttamente, la seconda indirettamente – la tenuta dell’anagrafe condominiale da parte dell’amministratore di condominio. Va però precisato che se la seconda riguarda esclusivamente i contratti di locazione (peraltro, solo quelli aventi ad oggetto immobili destinati ad uso abitativo [53]), la prima, come si sta per vedere, menziona più in generale tutti i titolari di diritti (reali e personali) di godimento sulla porzione dell’edificio condominiale. Ebbene, l’art. 1130, n. 6, cod. civ., così come modificato dalla riforma del condominio del 2012-2013 [54], stabilisce che fra le attribuzioni dell’amministratore v’è anche quella di «curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio»; stabilisce ulteriormente che «[o]gni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili». L’art. 1130, n. 6, cod. civ., seppure limitatamente alle locazioni abitative alle quali sole si applica, va letto in combinato disposto con l’art. 13, comma 1, l. n. 431/1998 – nella formulazione risultante a seguito della sostituzione operata dalla l. 28 dicembre 2015, n. 208 [55] –, il quale, dopo aver sancito la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, stabilisce che «[è] fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione [del contratto [continua ..]

4. Segue. Il diritto del conduttore di accedere alla documentazione del condominio

Oltre a quelle sin qui esaminate, nella legislazione vigente si rinviene soltanto un’ultima disposizione – anzi, penultima, come si vedrà fra non molto – attinente al tema della locazione in condominio, che pertanto in questa sede deve essere analizzata onde soppesarne la portata a livello di sistema. Per precisione, come si sta per vedere, anche questa disposizione – così come quella contenuta all’art. 1130, n. 6, cod. civ., sulla quale ci si è soffermati nel paragrafo precedente – non si riferisce esclusivamente al rapporto di locazione, bensì a tutti i rapporti nei quali sia coinvolto un diritto di godimento sull’immobile, sia esso di natura reale o personale. Si tratta dell’art. 1130-bis cod. civ., introdotto dalla legge di riforma del 2012 [71] e dedicato, in generale, alla tematica del rendiconto condominiale, il cui comma 1, quinto periodo, stabilisce che «[i] condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese» [72]. Già prima della riforma del condominio, per verità, l’ordinamento attribuiva al conduttore – e tuttora attribuisce, essendo la norma che si sta per menzionare ancora vigente – il diritto di accedere alla documentazione giustificativa delle spese effettuate e relative agli oneri accessori condominiali: il riferimento, in particolare, è all’art. 9, comma 3, l. n. 392/1978 [73], il quale tuttavia – almeno secondo l’impostazione tradizionale più volte richiamata – individua nel locatore il soggetto tenuto ad assecondare la richiesta ispettiva avanzata dal conduttore. Può dunque affermarsi che l’art. 1130-bis cod. civ. ha profondamente innovato la disciplina del diritto di accesso, avendo affrancato tale importante prerogativa dalla dimensione meramente contrattuale o inter partes cui era precedentemente relegata, per inestarla finalmente sul piano dei rapporti condominiali, individuando cioè nell’amministratore il soggetto obbligato a consentire la visione e l’estrazione di copie della documentazione [74]. Tuttavia, dal momento che la disposizione in esame fa riferimento soltanto ai documenti giustificativi di spesa (da intendersi: quelli specificamente correlati agli oneri accessori [continua ..]

5. L’individuazione del soggetto passivo dell’obbligazione di pagamento degli oneri accessori fra diritto condominiale e disciplina generale delle obbligazioni

In tema di rapporti fra condominio e locazione, una questione di primaria rilevanza pratica, che tuttavia non è fatta oggetto di alcuna disposizione normativa, è quella concernente l’individuazione del soggetto passivo (o dei soggetti passivi) dell’obbligazione di pagamento degli oneri accessori condominiali [79], la quale vede invece sul versante attivo il condominio (o, meglio, i condòmini, che agiscono per il tramite del rappresentante incaricato dell’amministrazione). Ci si chiede, in altri termini, se per la riscossione di tali oneri l’amministratore debba rivolgersi al solo locatore, al solo conduttore o ad entrambi. Ebbene, di nuovo in ossequio all’impostazione tradizionale secondo cui “agli occhi del condominio” esiste soltanto il condòmino-locatore, la giurisprudenza, sia di legittimità che di merito [80], ha in passato risolto la questione in parola – e nel senso che si sta per dire tuttora la risolve, mostrandosi tale orientamento, a quanto consta, assolutamente incontrastato [81] – escludendo che l’amministratore, per pretendere l’adempi­mento dell’obbligazione, possa rivolgersi al conduttore, dovendosi conseguentemente qualificare in termini di adempimento del terzo il pagamento effettuato dal locatario direttamente al condominio. Tale conclusione è del resto suggerita anche dal dato positivo: infatti, il Codice civile – la questione ricorda quella che s’è a suo tempo illustrata in tema di comunicazione dell’avviso di convocazione dell’as­sem­blea dei condòmini [82] –, prevede espressamente l’esistenza di una obbligazione solidale per le spese condominiali (si noti: non soltanto per il pagamento degli oneri accessori) unicamente ove l’unità immobiliare sia concessa in godimento a un usufruttuario [83]; cosicché, alla luce di ciò, bene potrebbe sostenersi che la mancanza di una previsione analoga per il conduttore costituisca una lacuna voluta dal legislatore, e non una sua mera dimenticanza: ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit. Benché la legge non consenta all’amministratore del condominio di pretendere il pagamento degli oneri condominiali direttamente dal conduttore, e benché, per le ragioni illustrate, a una siffatta conclusione non possa giungersi nemmeno in via interpretativa, vanno [continua ..]

6. Significato e portata dell’assoggettamento del conduttore al regolamento di condominio, con particolare riferimento al potere sanzionatorio conferito all’assemblea dei condòmini dall’art. 70 disp. att. cod. civ.

L’ultimo profilo che s’inscrive nella tematica attinente ai rapporti fra condominio e locazione, e che merita di essere qui esaminato, riguarda l’assoggettamento del conduttore della singola unità dell’edificio al regolamento condominiale. Trattasi, anche in questo caso, di una questione che non trova risposta in alcuna specifica disposizione normativa. A ben vedere, infatti, nemmeno gli artt. 1130, comma 1, n. 1, e 1131, comma 1, cod. civ., se considerati isolatamente, si prestano a essere valorizzati per fornire una soluzione al problema della vincolatività o meno del regolamento condominiale rispetto ai soggetti non proprietari che abitino all’interno dello stabile o che ivi esercitino un’attività imprenditoriale o professionale. Invero, il primo degli articoli citati si limita a includere fra le attribuzioni dell’amministratore quella di curare l’osservanza del regolamento, mentre il secondo si limita a stabilire che l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio contro i condomini e contro i terzi [91]. Sicché, a voler essere rigorosi, nessuna delle due disposizioni in parola detta regole più o meno specifiche in ordine all’efficacia del regolamento di condominio, non potendosi perciò porre le medesime a fondamento di una risposta di qualunque segno alla questione in esame. La verità è che per affermare il dovere in capo al conduttore di rispettare il regolamento condominiale – si tratti indifferentemente del regolamento assembleare (o maggioritario) o del c.d. regolamento contrattuale (o convenzionale) – si è costretti a ricorrere a uno dei princìpi cardine del diritto privato, e in particolare quello per cui nessun soggetto, attraverso il compimento di atti giuridici, può trasmettere ad altri un diritto che non ha ovvero un diritto più ampio di quello che ha, secondo la nota massima nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet. Invero, anche il contratto di locazione deve conformarsi a tale principio, con la conseguenza che il diritto personale di godimento che si costituisce in capo al conduttore nel momento della stipulazione del contratto non può conferire a quest’ultimo più ampie facoltà di quelle che avrebbe potuto esercitare il suo dante causa; al più, tali facoltà potrebbero essere [continua ..]

NOTE